案例背景

瑞安房地产有限公司（SHUI ON LAND CO., LTD，以下简称瑞安地产）瑞安房地产有限公司于2004年成立，并于2006年10月在香港联交所上市（股份代号：272），为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。总部设于上海，在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的住宅、办公楼、零售、娱乐及文化等项目。目前，公司在上海﹑杭州﹑重庆﹑武汉﹑大连及佛山中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目，包括公共设施在内的总建筑面积达1,320万平方米。

瑞安地产在内地房地产市场奠定了稳固的基础，并以高瞻远瞩見称。但是08年的金融危机，给整个房地产企业带来了巨大的影响，瑞安也受到了冲击。受市场和政策影响，成本支出的刚性加强，售楼的收入却很缓慢，因而资金的压力如剑拔弓弩。瑞安的管理层充分认识到用完善而严密的计划和预算系统去规划现金流的重要性。

当时的瑞安地产，在预算管理方面存在诸多问题：预算是由财务部门使用EXCEL表格进行编制，缺乏业务部门的参与；瑞安的三套预算体系，年度计划、月度预测和九年规划分别由不同部门负责，模型的不一致导致彼此间的冲突，使得管理层无法准确把握数据；实际数据和预算之间缺乏对比，几个系统跟预算之间没有接口，很难去对比预算的执行情况；瑞安的一百多家法人公司，数据汇总和合并的过程非常耗时，这也使得预算体系无法做得更精细化；项目上合同的付款和日常费用的报销，没有预算控制机制等等。

为了改善上述问题，瑞安地产选择了北京诺亚舟财务咨询有限公司（NOAH ARK CONSULTING，以下简称诺亚舟咨询）实施Oracle Hyperion Planning（甲骨文海波龙预算管理系统，以下简称Hyperion Planning），搭建了统一的全面预算管理信息平台，实现了公司资源的合理分配、现金与利润的有效管理，有力保障了企业战略目标的实现。

以业务预算为起点，构建全面预算体系

瑞安的组织结构非常复杂，集团下属控股公司，控股公司下是项目公司，所有的项目公司都是三级结构：最上层是海外的BVI公司，下属香港的公司，香港的公司直接投资大陆的公司，通过三级的方式来进行管理。所以，最终的财务结果既要求产生国内的会计准则报表也要求产生国际的会计准则报表，这就为预算体系提出了很高的要求。

诺亚舟咨询以业务预算为起点，为瑞安地产建立了从业务到财务的统一的预算系统。在编制过程中，让业务部门作为用户直接参与，使各个业务部门的主管有意识的监控预算的执行情况，并每个月对预算做调整和更新，使得编制更加合理。此外，业务部门也可以通过输入不同的数据灵活地进行模拟预测，并对系统自动产生的结果进行对比分析。同时，通过售楼的业务系统和预算系统的集成，业务部门可以实时查看自己的执行情况，财务部门也可以通过系统自动计算资金回流。

业务部门的深度参与，让预算与业务结合的更紧密，各业务部门可以更直接通过预算系统实时监控、调整、提升部门绩效，从而促进整个公司的绩效提升。

整合三套预算体系，建立统一的预算系统

通过系统的构建，诺亚舟咨询将瑞安的三套体系——年度预算、月度预测和九年规划整合在一个统一的平台上，建立了统一的预算体系，减少了中间手工汇总的工作。Hyperion Planning数据集成系统，可以迅速抽取ERP中的业务执行数据，决策层通过直观的仪表盘，可以及时看到项目计划执行的具体情况以及资金的运作状况，以使管理层能够第一时间了解各项目的进展情况，洞察到可能存在的问题和风险。系统能够为绩效评价提供各类关键业务指标，让管理者可以直接在系统中看到不同项目公司的指标执行情况。

建立“谁使用谁分摊”原则

瑞安的组织架构分为BVI公司、香港公司和境内公司三个层面，其贷款和融资渠道也是相对复杂的，所以在瑞安的预算模型体系中还包括了融资和利息分摊部分。瑞安的贷款中，有集团层面的贷款，有各个项目公司的贷款，各个项目公司针对具体的地块会产生分期的贷款，但是这些贷款中有公用的部分，如集团统一从境外贷款一笔资金，可以用于不同的地块，这个贷款会产生一系列的支出，作为瑞安的管理层希望把利息具体地分摊到每一个地块每一个期上面，这样可以更好地考察每一个地块每一期的建设成本。

鉴于这种需求，诺亚舟咨询为其建立了“谁使用谁分摊”的原则。针对已指定的贷款，自然是归集到相应的项目上；而对于项目公司级的贷款，首先计算地块资金缺口的情况，再根据集团不同渠道融资的实际金额来计算每一个地块实际使用上级贷款的具体额度，按照这个额度计算每个项目所用贷款所产生的利息并逐个记录至相关的项目。主要目的是把集团不同融资渠道产生的成本，按照谁使用谁来承担费用的原则分到每一个地块上去。

瑞安的人工成本也是比较大的费用，所有的人工成本预算统一由集团人力资源部进行编制。编制方法是首先按按各个业务部门的人员变动去预计不同部门不同岗位人员数量增减的变化情况，根据国内或外籍人员的工资标准、不同人员的福利政策去计算出相关的福利数据，这样可以把新增或者是有变化的人员成本计算出来，与项目直接相关的部门的人员成本直接计入项目成本，其他计入集团的费用。

实时更新的滚动预算与九年规划

激烈的市场竞争，要求瑞安地产的全面预算管理体系要能够随市场变化做及时的调整，协调企业资源的使用与企业战略目标相一致。为了满足这样的需求，诺亚舟咨询为瑞安地产建立了周期为18个月的滚动预算，以做到数据的实时更新，根据实际情况和年度预算目标的差异，在系统中对后续阶段的预算进行调整。调整的内容包括收入、回款、费用、项目资金支付的情况等，这样调整后的新的预算会影响到后续月份实际业务的开展。

九年规划更关注内部收益率的计算，由于九年规划的规划周期非常长，不可能每个季度、每个月输入收入回款的数据，所以系统中建立了根据通货膨胀率、销售增长率等自动生成数据预测的设置，最终目的是计算每个项目的内部收益率。通过系统的构建，在最新的实际数据执行的基础上，根据这一系列的指标自动算出未来九年的数据。

系统实施效果
    通过6个月的系统实施，为瑞安不同地区七个部门的 75 名用户，部署了一套基于Oracle Hyperion Planning 的预算管理系统，实现了可管理年度预算、滚动式预测和长期规划，对利润、现金流和财务状况做出更可靠的预测，为保持资金流动性和健康的财务杠杆比率，以及实现投资收益最大化提供不可或缺的帮助。

为什么选择诺亚舟咨询

诺亚舟咨询在预算管理和预算信息化领域的专业能力和丰富经验给了瑞安地产很大的信心。在软件方面，Oracle Hyperion的预算产品是全球顶尖的预算管理工具，企业可以根据自己的行业特点、业务特点把业务体系建立到这个平台上。从实施方面来说，诺亚舟咨询是这个平台本土最强的建筑师，可以帮助客户设计自己的预算体系，并把这个体系配置到平台里，提高预算管理的工作效率。同时，诺亚舟“咨询”加“软件”的模式也保障了工具和方案的可执行性。出于对其成熟团队的信任，瑞安最终选择了诺亚舟咨询。

实施过程